PageTitle

Branko Hírek

Ingatlan bérbeadása: megéri legálisan

 

Ahogy egyszerűsödik az ingatlan bérbeadásának adózása, úgy éri meg egyre jobban legalizálni ezt a tevékenységet is – amikor a kormány az alacsony jövedelemadó mellett érvel, ez is előjön érvként. Megnéztük, valóban egyszerű-e bérbeadás adózása.

A bérbeadásnak három típusa is van, és a hosszú távú kiadásnak, a rövid távú fizető-vendéglátásnak (Airbnb) és a termőföld bérbe adásának az adózása is eltérő.

A bérbeadáshoz nem kell vállalkozónak lenni – nem is lenne igazán életszerű, hiszen a saját tulajdonban levő ingatlan fenntartói is jellemzően magánszemélyek. Természetesen egyéni vállalkozóként is lehet bérbe adni ingatlant, de adószámmal rendelkező vagy adószám nélküli magánszemélyek is megtehetik ezt. Ha valaki önálló tevékenységből származó jövedelemként kíván adózni a bevétel után, akkor magánszemélyként is adózhat, akkor is ha amúgy egyéni vállalkozó is. Van viszont egy megkötés az egyéni vállalkozók számára: nekik mindenképpen be kell jelentenie a bérbeadást – ez alól csak az mentesül, aki nem egyéni vállalkozó, illetve kizárólag áfamentesen ad bérbe vagy haszonbérbe ingatlant.

Bizonylatot ebben az esetben is ki kell adni – ezen, adószám híján a nevét és az adóazonító jelét kell feltüntetni. Ha viszont számlát ad valaki, akkor szintén be kell jelentkeznie és adószámmal is rendelkeznie kell. 

Az szja törvény szerint a kiadás alapesetben önálló tevékenységként szerzett jövedelem, amely az összevont adóalap részeként adózik, utána 15 százalékos személyi jövedelemadót kell fizetni.

Ha több tulajdonosa van egy ingatlannak, az adózni a tulajdoni aránynak megfelelően kell. Az adóalap része nem csak a bérleti díj, de ha például a rezsi összegét is a főbérlőnek fizeti a bérlő, az ilyen költségtérítés egyaránt. (Ha a számlák a bérlő nevére érkeznek, akkor természetesen erről nincs szó.) Az összeg csökkenthető egy másik ingatlan bérleti díjával – a főberlő által kivett ingatlan ráadásul lehet külföldön is, de természetesen igazolni kell. 

A jövedelem megállapítását a 10 százalékos költséghányad alkalmazásával – vagyis a bevétel 10 százalékát leszámítva – vagy tételes költségelszámolással – a bérbeadáshoz köthető költségek levonásával – lehet kiszámítani. Ha például a közös költséget a tulajdonos fizeti, azt leszámíthatja a bevételből. A tulajdonos jogosult értékcsökkenést is elszámolni, de csak a beszerzési árból kiindulva – tehát ingyen szerzett, például örökölt lakás esetén ez nem lehetséges, és a hiteltörlesztés sem vonható le. 2017 óta a közös tulajdonban levő ingatlannál a költségek igazolásához bármelyik tulajdonostárs nevére kiállított bizonylat elegendő.

Korábban a bérbeadásból származó jövedelem után, egymillió forint felett egészségügyi hozzájárulást is fizetni kellett, ez 2018-tól nincs így. A hosszú távú bérbeadás után áfát sem kell fizetni, ám az olyan bérbeadás, amely kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának minősül, már adóköteles. Az adómentesség azt is jelenti, hogy a bérbeadáshoz kapcsolódó beszerzések áfáját sem lehet visszaigényelni. Ha valaki a bejelentkezéskor az adókötelessé tételt választja, akkor azt öt naptári évig ez köti. 

Adózási szempontból eltér a hosszabb távú kiadástól a rövid távú.

Ez a szolgáltató jelleg magyarázza azt is, hogy az adótörvények is inkább üzletszerű gazdasági tevékenységnek tekintik a bérbeadást – emiatt adó- és bejelentésköteles ez a tevékenység. A szálláshely-szolgáltatás feltételeiről szóló kormányrendelet szerint nem kizárólag szálláshelyként használt ingatlan vagy ingatlanrész az úgynevezett egyéb szálláshely kategóriába tartozik, ahol még az is megkötés, hogy legfeljebb nyolc szobát és legfeljebb tizenhat ágyat lehet kiadni így. Ha viszont valaki magánszemélyként szeretné kiadni ilyen módon ingatlanát, vagy annak egy részét, akkor még egy megkötést figyelembe kell venni: egy adóévben ugyanannak a személynek 90 napot meg nem haladó időtartamra lehet kiadni az ingatlant.

Ennél a típusú kiadásnál a magánszemélyeknek nem csak adószámot kell kérniük a NAV-tól, de a jegyzőnél is bejelentést kell tenniük. Viszont ha legfeljebb három lakást vagy üdülőt adnak ki, választhatják a tételes átalányadózást, amelynek éves összege szobánként 38400 forint – függetlenül attól, hogy mennyi ideig és mennyi pénzért vették ki az ingatlanrészt, illetve a bérbeadó az év mekkora részében adta azt ki. Ez természetesen nem kötelező – a hosszú távú bérbeadáshoz hasonló módon, önálló tevékenységként, a költségek elszámolásával is fizethetik az adót. Ebben az esetben – ellentétben a tételes átalányadózókkal – idén még 19,5 százalékos egészségügyi hozzájárulást is kell fizetni. A két adónem mellett az önkormányzat idegenforgalmi adó fizetését is előírhatja.

Elvileg a 18 százalékos áfa megfizetését is elvárja az áfatörvény, évi 8 millió forint alatt azonban kérhető alanyi adómentesség.  

Az ingatlan-bérbeadás harmadik típusa a termőföld vagy halastó bérbe vagy haszonbérbe adása. Ehhez írásbeli megállapodás szükséges, amelyet több évre kötöttek a felek. Az ebből származó jövedelem után 15 százalékos szja-t kell fizetni, kivéve a szerződés időtartama meghaladja az öt évet – ebben az esetben ugyanis adómentes a bérbeadás. 


Előző                    Hírek                    Következő